近日，九部委聯(lián)合印發(fā)住房租賃新政，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并選取了12個(gè)城市開展住房租賃試點(diǎn)。同時(shí)，作為試點(diǎn)單位的廣州，也在新出臺(tái)的住房租賃市場(chǎng)工作方案中首提“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”概念，引發(fā)市場(chǎng)廣泛討論。

華菁證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷第一時(shí)間就此發(fā)表點(diǎn)評(píng)報(bào)告，她認(rèn)為，此次新政在細(xì)化程度和對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度上較此前更進(jìn)一步，制度紅利將護(hù)航租賃行業(yè)的發(fā)展，強(qiáng)烈看好長(zhǎng)租公寓萬(wàn)億市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)。此前，華菁證券曾發(fā)布長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域深度研究報(bào)告《長(zhǎng)租公寓，萬(wàn)億市場(chǎng)競(jìng)速跑》。以下觀點(diǎn)引用華菁證券最新研究報(bào)告《政策護(hù)航，長(zhǎng)租公寓再上風(fēng)口》。

事件

2017年7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等九部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

主要內(nèi)容有：

1.人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。

2.在增加租賃住房有效供應(yīng)方面，通知鼓勵(lì)各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向公租房保障對(duì)象和新市民供應(yīng)。

3. 在金融政策方面，通知要求加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。

4.根據(jù)通知，城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要會(huì)同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案。

5. 目前，住建部已會(huì)同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)。通知明確，要形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，向全國(guó)進(jìn)行推廣。

點(diǎn)評(píng)

1

在此前發(fā)布的長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，租賃領(lǐng)域是目前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一得到頂層制度紅利的領(lǐng)域。對(duì)于地產(chǎn)這樣一個(gè)政策對(duì)行業(yè)發(fā)展影響力巨大的領(lǐng)域，制度紅利的出現(xiàn)和加強(qiáng)是具備劃時(shí)代意義的。鼓勵(lì)租賃業(yè)的發(fā)展是目前地產(chǎn)銷售調(diào)控政策的必要補(bǔ)充，也是緩解居住矛盾的重要手段。制度紅利將會(huì)一直護(hù)航租賃行業(yè)的發(fā)展，未來的政策只會(huì)越來越細(xì)化，越來越可執(zhí)行。

▼近期租賃市場(chǎng)政策匯總

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華菁證券研究所

2

此次是九部委首次聯(lián)合提出對(duì)租賃市場(chǎng)的支持政策，相較此前國(guó)務(wù)院和住建部單獨(dú)提出的綱領(lǐng)性鼓勵(lì)，此次的支持政策更為具體和詳細(xì)：從市場(chǎng)供給、金融支持和配套平臺(tái)方面都做了規(guī)定。并且此次選取了12個(gè)試點(diǎn)城市，范圍涵蓋一二線城市以及東西南北各個(gè)區(qū)域，判斷后續(xù)各個(gè)城市都將出臺(tái)城市細(xì)則落實(shí)租賃行業(yè)的支持政策。之前一日網(wǎng)絡(luò)流傳出的廣州市政府“租售同權(quán)”的政策亦屬于此次城市落實(shí)細(xì)則的一部分。

▼12個(gè)試點(diǎn)城市常住人口及增速（萬(wàn)人）

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華菁證券研究所

3

從選取的試點(diǎn)城市來看，珠三角區(qū)域占了三分之一，可見此次租賃支持試點(diǎn)發(fā)展的重?fù)?dān)在廣東，作為歷史上屢次地產(chǎn)重要政策的試驗(yàn)田，廣東再次成為新的領(lǐng)頭羊，在此區(qū)域布局的租賃公司將得到更多的起步紅利。

4

值得注意的是，通知中強(qiáng)調(diào)了“要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”，這是首次出現(xiàn)對(duì)國(guó)有企業(yè)參與租賃行業(yè)的指導(dǎo)意見。目前城市中國(guó)企擁有為數(shù)不少的閑置老舊物業(yè)，鼓勵(lì)國(guó)企向租賃領(lǐng)域轉(zhuǎn)型也是對(duì)盤活沉淀物業(yè)資產(chǎn)的有益方向。判斷未來國(guó)企在租賃領(lǐng)域的投入將會(huì)加大，專業(yè)服務(wù)和租賃機(jī)構(gòu)與國(guó)企沉淀物業(yè)的合作也將會(huì)極大的提升目前品牌租賃公寓的市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量。

5

供給方面明確提出了在新增土地出讓中配建租賃類用房，這將使開發(fā)商在自持物業(yè)中增加公寓的比重。實(shí)際上這幾年不少的開發(fā)商已經(jīng)看到這一趨勢(shì)，開始在公寓業(yè)務(wù)上加大經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)，萬(wàn)科、招商、金地等已經(jīng)擁有自己品牌的公寓運(yùn)營(yíng)公司，一方面是看到了未來土地出讓中自持物業(yè)比例將會(huì)持續(xù)上升，另一方面也是對(duì)租賃趨勢(shì)性時(shí)代來臨的提前布局，與現(xiàn)有開發(fā)業(yè)務(wù)做有效風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。

6

金融方面的支持對(duì)于目前的租賃行業(yè)來說是最重要的方面，但受制于目前的宏觀環(huán)境和利率情況，國(guó)家在這方面可以放手實(shí)施的優(yōu)惠并不多。ABS等融資通道雖然通暢，但利率水平在市場(chǎng)化情況下無法降低到租賃企業(yè)可以承受的范圍，REITS的推出也仍然需要多方面的制度修正，不是一個(gè)短期的過程。目前企業(yè)加杠桿的能力仍然受到很大的限制。未來如果能像棚戶區(qū)改造一樣打開政策性低貸款利率的鼓勵(lì)，那么將增加企業(yè)持有物業(yè)的可能性，為行業(yè)的發(fā)展帶來新的活水。

7

多項(xiàng)制度的保駕護(hù)航將持續(xù)利好長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展。強(qiáng)烈看好這個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)，具備資金和資源優(yōu)勢(shì)的公司將是未來千億市值龍頭的有力競(jìng)爭(zhēng)者，同時(shí)行業(yè)在演進(jìn)的過程中將會(huì)出現(xiàn)各個(gè)細(xì)分子領(lǐng)域“小而美”的優(yōu)秀公司，行業(yè)中的投資機(jī)會(huì)將又深又廣。